房地产开放流程

时间:2021-07-13 16:42

本文摘要:房地产对外开放流程1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点国家发改委阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证,再加规划要点国家发改委,是展开房地产开发的前提.但是,这几样东西发给的先后顺序,十分的有学问。有经验的同志,一看这几样东西的收到时间,基本上就可以辨别出有地块背后的故事。这三样东西牵涉到到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没很好的规范这个问题。

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房地产对外开放流程1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点国家发改委阶段  土地证和建设用地规划许可证这两个证,再加规划要点国家发改委,是展开房地产开发的前提.但是,这几样东西发给的先后顺序,十分的有学问。有经验的同志,一看这几样东西的收到时间,基本上就可以辨别出有地块背后的故事。这三样东西牵涉到到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没很好的规范这个问题。

恩,非常简单的说道一下,土地证由国土部门授予,是土地权属证明,写明了土地用途及用于期限(只是写明);建设用地规划许可证由规划部门授予,是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点国家发改委由规划部门授予,是确认土地用于强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配备拒绝啊这些指标都在这个国家发改委里反映出来,还包括现在的那个小户型比例容许拒绝,也不会在这个文件里反映出来。一般来说,一块地,必需要由规划部门核定规划要点,授予了建设用地规划许可证(以下全称地规证)之后,才能发给土地用于权证。这意味著应当是必需的程序。因为国土部门必需依据规划部门核定的土地功能及土地用于强度,才能计算出来出有土地出让金,才能在土地证上写明土地用途及年限。

但是呢,在现实中呢,这个点子不能是理想状态。因为首先,很多地方的国土部门在转让土地的时候,显然不考虑到规划,必要就整块转让了。

然后给人家办出住宅用地土地用于权证。这种让人无法解读的土地出让模式一度十分流行。然后转让了土地的开发商,再行去规划部门软磨硬泡,无论是改动规划也好,还是显然没规划都好,当真,我的土地出让金是早已递了,只剩的事情你规划部门得给我搞定。

我不是抨击这种土地出让模式更容易滋生腐败。要告诉,我国月做土地出让也只不过就是指1990年开始的,而以公开发表交易的形式做土地出让,甚至都只是从1997年才月开始。而北京第一块公开发表交易的土地,是到2000年之后才上市的。

我只不过是说道,我国在这个问题上缺乏经验,国际上也没什么可可供糅合的模式。因为我国的房地产管理体系那意味著是全世界独特的。鹰派们不要在这里给我所指三道四。我在这个行业洗了这些年了,起码我个人实在,把我放在90年代的背景里面去,我也想不出更佳的土地交易模式。

城市规划这个概念仍然到现在都还没深入人心,更何况当时呢。不过无论如何,这种土地交易模式现在早已只是历史了。

新的城乡规划法第三十八条:在城市、镇规划区内以转让方式获取国有土地使用权的,在国有土地使用权转让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应该依据控制性详尽规划,明确提出转让地块的方位、用于性质、研发强度等规划条件,作为国有土地使用权转让合约的组成部分。未定规划条件的地块,不得转让国有土地使用权。以转让方式获得国有土地使用权的建设项目,在签定国有土地使用权转让合约后,建设单位应该所持建设项目的批准后、核准、备案文件和国有土地使用权转让合约,向城市、县人民政府城乡规划主管部门发给建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权转让合约组成部分的规划条件。期望在我日后的职业生涯中,不要再行拿着住宅用地土地证去规划部门死磨硬泡,阿门。

2、项目公司成立、立项、环境评估、房地产开发资质  这四项完全是每一个项目要开始的时候必需要做的东西。十分的社会主义特色。不过这里也有些东西很有意思,与法律的关系也较为大,比如成立项目公司。

这里要留意一下,母公司拍下的土地,转至其全资成立的项目公司名下,按我国法律,不属于交易。我再度特别强调一下:母公司与其全资子公司之间的土地流转,不属于交易。再度特别强调:不属于交易。因此,房地产公司可以给定设置项目子公司,在房子卖完后再行把它在实体上歼灭,只留给一个壳。

这种操作者模式没什么法律风险可言,十分的经济实用,因此现在我国略为有点规模的房地产公司都这么腊。再说立项,这个东西纯粹是计划经济时代留给的产物,十分的忘,也不告诉这个东西应当算什么。

立项主要实地考察的是项目的投资额及可行性。我不告诉在目前的市场里,可行性这个东西,政府就是指什么角度来管理的。当真现在各地由于市场经济的深度有所不同,所以在这个事情的管理上也有所不同。有些地方基本上不过于管,有些地方就管得十分贤。

而且立项究竟必须什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那堪称出现异常随意的事情。

譬如最近国家的政策,拒绝再行把环境评估做了,再行走来立项。这是基于强化环境保护增进可持续发展的考虑到。但在很多地方,环评的一项主要前提材料就是立项批文。而立没法项显然做不了环评。

不过上有政策下有对策,事情都是人筹办出来的。当真到目前为止,建设项目都在争相的上马中,我也不告诉大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿越来的。当真我自己如果筹备这些事情,基本上都是必要去这些部门,譬如去计划部门,竟然他们给我引荐可行性研究报告的编成公司,去环保局,竟然他们给我引荐环境评估报告的编成公司,然后让这些公司负责管理把这些申请筹办出来。

编成费用略为给多点都没关系。总之我自己一看见这些申请,头就疼得得意。

房地产开发资质就较为有技术含量一点,关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了,想要做几个球人糊弄建设部门基本上做到将近,建设部门也不肯在这个事情上乱来,因为任何人都可以网际网路坎到,某某是什么专业资质供职什么公司。

现在结构类的工程师难找啊,感叹一个。嘿嘿。下一篇开始谈月的规划报建:总平面审查阶段。

3、总平面审查阶段这个阶段各地的称谓不一样,我听得较为多的叫修筑性详尽规划审查。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸,也就是判一个小区的建筑物都是怎么分列的,每栋单体建筑有多低,有多大,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是多少,日照够不够,总容积率是多大,是不是多达规定的容积率,建筑密度是多少,出入小区的道路怎么决定,是不是合乎消防规范,等等等等,这些东西都是十分的专业啊专业。在这里我要举例说明一下,比如建筑密度,这个东西看上去很非常简单是吧,就是建筑物基底面积占到整个小区面积的比例数。

譬如这个小区是1万平方米,有3000平方米的地面上有建筑物,那么建筑密度就是30%。看上去这个计算出来应当是没什么争议了。

但是且慢。我这3000平方米的建筑占地面积里面,有2000平方米是一个大型的架空平台,架空层下是停车位,上面是空中绿化广场。现在,争议就来了,我这个2000平方米,究竟算不算建筑基底?你之所以容许我的建筑密度,无非就是为了确保绿化嘛,确保居民的休闲娱乐空间嘛。

现在我虽然好象是在地面筑有了东西,但是我这个东西顶上都是绿化啊,我的绿化没增加啊,我的休闲娱乐空间没增加啊,所以这个2000平方米无法算数在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层究竟要不要算数建筑密度的问题,当真技术规范没限死,有无穷的空间可以钻营。再行荐个例子,容积率,总建筑面积除以清净用地面积。

也是看上去很非常简单。但是放在实践中一看,啥是净用地面积啊?从哪里为准啊?是纯粹的土地用于权证载有的面积呢,还是比这个面积大那么一点,仍然到周边道路的道路中线去呢?这个东西显然说不清楚,怎么算数都行。把净用地面积一增大,总建筑面积大自然就水涨船高。

这都是可以钻营的地方。  其他的地方,譬如消防通道的设置,高层建筑四周必需成立环形消防车道。但是这么一做,小区的绿化基本上就烧掉了。怎么办?设置那种隐形消防车道,上面种草维持绿化,就拿着图纸说道这就是一条消防道路。

这么做行不行?当真我个人不告诉行不行。消防车道的载重量那是有十分严苛液设计拒绝液,当真我个人不告诉这种草地能无法支撑得起消防车。

判总平面是整个研发报建过程中最有技术含量的活,这个过程一般都要2到3个月,往往都要和规划部门重复改动扯皮,往返篦,篦到双方都就让脾气,才能合得过。我当真完全没见过能顺顺当当啥工作不做到,腊等着就能通过总平面审查的。我也没有见过那种零缺陷的总平面设计,只要盼,无论什么公司的总平面,无论是你万科还是富力还是雅居乐,那只要一挑起来,问题都是一筐筐的。

不是消防间距过于,就是在无法开窗的地方进了窗,要么就是车道转弯半径太小,等等等等。(在这真是一个:本人不才,曾多次遇过在10天内已完成这个工作,至今被讥讽传奇故事。嘿嘿)4、管线综合审查、灌溉许可证  管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一,我现在专门拿走来讲,因为这个东西觉得是十分,十分的专业啊。

搞得很差的话,觉得是陷害人啊。而且,被这个东西陷害的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就会在这个问题上犯根本性实质的错误,事实上,无论什么房地产公司,在这个问题上栽跟头的的几率,是一样的,这个东西就跟奏乐传花似的,一轮到就杀。  说了半天,管线综合是啥?还包括三大项:小区给排水管线、强劲电线路、弱电线路,这三项综合一起考虑到,根据各项设计规范科学统筹安排,放在同一张图纸上。

给排水不必多说明了,就是怎么谓之自来水入小区,然后怎么把生活污水和雨水排泄小区;强劲电就是生活用电,线路从哪里入,怎么上楼,怎么进屋;弱电的内容就多了,什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路,等等等等,多得说完。上面这三样东西要科学的话,统统都得在地下回头,从地下穿进各栋单体再行相连转入千家万户。

这些线路啊什么的,必需要合理的决定好,无法四处内乱回头。作为非专业人士,要辨别一个小区的官线综合设计好不好,只必须看两个东西:1、你就这么走出一个小区,看它里面是不是有电线搭乘在楼和楼之间。只要有这个,基本上这个小区你就不必多考虑到了。

2、沙井垫是不是基本沿着小区道路化学键,不是做到四处都是。如果什么沙井垫搞得满地都是,真是没什么南北来的,基本上这个小区你就可以考虑到退出了。  为什么我要这么特别强调这个管线综合呢?如果它设计很差有什么后果呢?首先,就是给排水不会整天出有问题。

一大雨小区就逆池塘的事情,我觉得是见得过于多了;然后,对于年长的我来说,就是网络整天出有问题,小区网络运营商显然没得中选,因为只挖出了一条管,别的网络运营商想要进去获取优质服务都敢,而现在的这家,不是这里的线路怕就是那里怕,整天建,我这于是以打怪呢,嘣的一下,断网了。再行然后,夏天千万别进空调,一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用,千万别一起进。看电视的时候千万别进电脑,不然就得在黑暗之中乏一晚上。

这都是管线综合没有办好的标志啊。你说道,这样的小区,能寄居吗?  管线综合既然如此最重要,那么我们说道,我们设计的时候只想的考虑到,只想的研究,不就行了吗?事实上,是敢。为什么?因为所有的线,你都得从外面引入来,都得跟外面有个模块。

但是模块在哪里呢?我现在告诉他你们,无论开发商们在事前做到多少打算工作,做到多少调查工作,都无法确保腾出的模块不发生变化。最少见的是市政排污管线忽然就新的施工,换地方了,哪怕它换地方,就是水平压低个几公分,这个小区的灌溉因为倾斜度过于,那也该死了。这种事情过于少见了。大家认同常常看见市政管线施工,把路挖出,今天搞搞这里,明天搞搞哪里。

我当真是被这个东西做害怕了。这种情况那是想要赔钱都搞不定的。然后,高压电线的接入口,一开始说道得只想的,从某某变电站相接,等到施工完,要月相接的时候,忽然找到那个变电站早已搬出了,又或者它的容量早已超强了,无法再行让你相接,你得从其他地方相接,这个时候不能花上冤枉钱,内乱谓之。

谓之到多少电算多少电。至于,呃,不会引发什么生活上的困难,我也不告诉。  再说到这个灌溉许可证。

这个东西是市政部门放的,专门针对小区的灌溉。现在都是拒绝雨污分流了。

就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量,以及相连市政管线的方位。

然后这个东西反过来又影响管线综合设计,事实上是一其实。我就不多说道了。5、单体审查、建筑工程规划许可证  规划部门对单体设计的审查那也是十分严苛的,但是总体来说,相对于总平面规划,就较为更容易通过一点。

  单体设计是啥呢?就是在总平面规划的基础上,实施单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢?我个人是这么总结的:关键就是实施各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很困难,最烦的是车位。

目前来说,我国各大城市在车位问题上管得那都是十分严苛的,拒绝一般是每户住宅配上一个车位,商业一般是100平方米配上一个车位。大体的配备拒绝基本上都是这样,各城市大同小异。

车位过于,基本上都别想要通过单体审查。当然,总平面审查期间一般来说,也会审车位,不过那个阶段主要是经验值,按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值,来评估地下室面积够不够,一般来说规划部门会很在乎车位够不够,会严肃的在图纸上数。

但是单体阶段就不一样了,就开始数了。这个时候什么毛讨都会用上。

比如所谓的子母车位啦,显然停不进来车的转角位也敲个车位啦,等等等等,不一而足。但是有些时候,无论怎么挂都挂过于,那也有办法,就是声称我这里要做到立体机械停车位。立体机械停车位我坚信很多人都见过,那玩意十分的很差仆人,出入一次花上上半个小时那是十分长时间的事情。

不过无数开发商都只是逗留在口头上,只要通过单体审查了,这个机械行驶装置那是意味著会加装的。那么,为什么开发商那么不不愿建大点地下室?因为辟地下室是亏本的。卖的人也较少。

我告诉这个话一说出来粪青们就不会向我开炮,说什么10几20万卖一巴掌大的停车位,开发商还亏本?事实是,停下来一台车,的确只必须10个平方米将近的空间。但是,你要把这部车停进去,你另外还必须30平方米的入车道。

所以按经验值,每个停车位所须承担的面积,基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌控。

你这个车是无法横向民航机的。这就是客观规律。

当然我这个是大约经验,在有些城市,停车位还是能赚的,比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘,据传停车位都能购买40万一个。不过这个不代表一般规律。

嘿嘿。审完单体设计,设计公司再行细化一下出有建筑施工图,就可以申请建设工程规划许可证。这个过程较为没什么技术含量。

不有一点多说道。我就一笔带过了。

  不过这个建设工程规划许可证,在新的《城乡规划法》中被提及十分低的方位,重复的特别强调。我个人还没有钻详明白,不告诉这个法是什么意思,在做什么玄虚。6、消防和人防专项审查  这两样东西做杀人。

我必要这么下两个结论:没哪个小区的消防和人防设计是合格的。没哪个小区的消防和人防设备是合格。

我就这么必要一点:消防报建,要说无以,是所有专业报建中最艰苦的,但是如果说非常简单,也可以很非常简单。至于人防报建,这个东西莫名其妙,我不告诉这个算什么,我对任何集训的东西,都心存恶感。  再行从消防想起。

消防部门是武警官兵,不是政府机构,这个大家心里要有数。我国的消防审查,在很多时候都是十分扯淡的,十分官僚的。另外呢,我们的开发商,也的确是十分的不象话,要符合消防规范的话,这个投放过于大了。另外我们的消费者也没有这种意识。

因为很多消防上的拒绝是十分影响用于的,比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门,那对业主进进出出来讲,是十分不方便的。基本上来讲,消防设计意味著不有可能严苛按规范做够做足。在这个方面,审查那也是更加贤。

一般说道,各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢?因为这些企业长年和消防部门做事,跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长,往往由他们出面才能把事情办报。但是,我在这里说句公道话:牵涉到生命安全的消防规范,基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯,17层以上设置剪刀楼梯,这些强制性规范早已是铁律。

我个人没有见过有开发商能绕行得过这些强制性规范的,即使能绕过去将不会取得极大的报酬,譬如增加一套楼梯,那是多么好的事情啊,但是基本上没人敢去办。起码我不肯。

在我个人日后的职业生涯中,我也不肯。  人防工程是十分神经的一样中国特色的东西。我不告诉这个东西算数啥。真要有轰炸了我意味著会睡在高层建筑的地下室里,911的那栋大楼就是前车之闻。

真要被炸了楼,睡在地下室里意味著活埋掉。当然这只是我的个人观感,大家不用在乎。

人防部门归属于政府部门,不是军队编成。用作人防用途的那部分地下室也可以做停车位,但是这部分要被划出出来,无法放产权证。这部分停车位只有使用权。

关于人防停车位的使用权问题,现在的争议十分大。社会上各种声音都有,特别是在是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉他你们,所有的人防用途的东西,产权都是国家所有。国家为了希望大家做人防工程,就容许你继续用着。

但是这个产权,无论如何,都不有可能归属于什么全体业主。  因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质,无法买,所以开发商意味著不会想要办法增加人防面积。另外,人防设备那也是十分可怕的东西,比如人防那个安全门,那都不告诉算数啥,那个东西要真为放入地下室,还感叹做碉堡了。

也不告诉能防什么。7、节约能源审查、施工图审查  在发给建设工程规划许可证之后,设计公司在建筑施工图的基础上再度细化,已完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算出来书等,已完成节约能源设计,做到一个节约能源计算出来书,就可以开始这两项审查了。  节约能源审查,在我的个人经验里面,是怎么判都行的事情。我国现在更加特别强调可持续发展,建筑节能摆放的方位也更加低。

这么说道吧:什么360度大落地窗、仅有敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西,在节约能源方面认同是不合格的。做了这些东西,夏天空调得直奔可怕掉。不过老百姓都讨厌这种新鲜东西。

恩,在这里南北差异非常明显:北方一般在节约能源审查上都较为能合格,老百姓在观念上也较为能拒绝接受这个,因为北方有一个供暖的问题,节约能源无法合格的房子,在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就较为不推崇,我就好这一口,你管得着啊。说道到这里不由得想要对那个套型建筑面积90平方米以下占到70%以上的9070政策说道两句。

建设部的官员们在政策制订上,必然具有反感的北方特征。北方人在考虑到在冬天供暖的拒绝之后,的确不习惯居住于大面积。开间多达6米的客厅,在供暖上就认同不合格了。

同时,在几乎不考虑到洗手间的通风和通风拒绝时,90平方米的套型面积的确可以设计出有十分不俗的三居室的户型。这是与北方人的用于习惯及气候完全一致的:空气潮湿,而且洗手间的用于频率较低,一般人都不习惯每天睡觉。

(我解释,我这不是地域种族歧视啊,我这几乎是就事论事。)但在南方,仅仅只是减少这么一个洗手间的窗户,90平方米要设计出有三居室,就完全是不有可能已完成的任务。这个略为在图上所画一下就告诉了。

房子朝外的方位就那么几个面,几个房间一占到,厕所就不告诉放在哪里了。本人当年参予的好几个项目,为了在符合这个9070的拒绝下还能做到3房单位,设计师呕了不告诉多少吨血。现在市场上的公司迫得没法子,不得不不能大量的发售两房单位。当然,两房单位也可以寄居,不过就无法饲孩子,一饲孩子这家就该死了,爸爸妈妈爷爷奶奶特孩子大哭,连上前的地方都没。

现实就是这么液残忍。客观规律就是如此。  现在有些公司为了回避这个9070,还想要了些花招,比如设计两套房子,再行切断它一起买。

在某些不当媒体的宣传口径上,将这个作法称作不当开发商昧着良心行事。我个人无言以对。  恩,说道个节约能源审查,一说道出去就说道了这么多,说什么说什么。

现在开始说道施工图审查。施工图审查现在都早已在表面上市场化了,容许开发商自己去找资质的施工图审查单位做到审查。施工图审查单位还必需对审查结果负责管理。但是,基于我国的审查技术十分的领先,恩,怎么说呢,连设计、施工技术都十分领先,因此这个审查觉得是见仁见智,显然没法子判。

在这里谈一个本人曾多次亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市,在一个别墅项目门口辟一座景观塔。那个塔呢,形状就像个纺锤,中间细两头粗。

该地建设局检查组带上人检查施工现场,上了这塔的工架,忽然这塔就塌了,整个检查组全部死光。这是个大事啊,政府因此构成了庞大的调查,来查这个事故的原因。首先当然就是指源头设计查起。

结果一坎,设计否认没任何设计上的问题。于是把那图纸送来去新的做到审查,一坎的话,审查人员说道,敢,这个图纸有问题。两边就叫醒了一起。

最后两边都劝说没法对方。要说这个图纸违背强制性规范吧,它也不违背。但是不违背强制性规范就回应安全性合格吗?我看谁也不肯说道这个话。最后不能把施工单位纳出来,被判了几个处罚了些钱,了事。

现在合生在广州的某楼盘前面,也想树根这么一个塔,做到审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之,因为这显然说不清楚,究竟安不安全性当真我个人不告诉。  施工图审查是收费项目,十分喜,所以仍然都是名义上的市场化,事实上的独占化。施工图审查时除了给审查酬劳,专家红包那也是无法少滴,嘎嘎,嘎嘎。

8、余泥废气许可、噪音废气许可、夜间倒数施工许可  余泥和噪音,这两个东西专门拿在这里谈,是因为这两样东西是最扰民的。我告诉在很多城市,完全没有怎么管这两样东西:余泥和噪音。

但现在,更加多的城市,开始强化了对这两样东西的管理。  余泥废气现在都慢出了各大公路管理部门,还包括公路、交通、警员,的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆,不能在规定时间,规定道路上行经。

但在很多时候,显然不有可能这么规范。特别是在是工程赶工程进度的时候,那是日夜得都货泥啊,没有办法,不能切断各路神仙。  余泥在运输过程中,很更容易污染路面。

本人曾多次胆识过广州的一部车,从天河一路撒到番禺,结果被罚了5万多,包工头拚命去做到工作都不行,估算是交通部门火大发了,撞到枪头上了。  噪音废气许可,是指不能在规定时间,用规范的,噪音较重的方式施工。

这个是环境保护部门管着的。现在很多城市早已禁令用于锤击桩了。

那玩意打一起不是人能承受的,想当年我刚转入这个行业时候,我靠,车站在工地里,听得了一天的锤击声,第二天耳朵里都是嗡嗡声,完全没给锤屌了。当然用锤击桩,那认同是最经济的。只要没人管,开发商意味著用锤击桩。

因此我个人无论如何,都反对在这方面强化管理。此外,对那些夜间倒数施工的,更加要不予管制。现在在一些城市,这个夜间倒数施工的管理,就管得十分好,比如广州和深圳。

那是真为管得不俗。无论怎么去找关系都无以批得下来。如果竟然公然不审批就夜间动工?那是斥自己钱多,想要提供支援政府的贫穷官员了。

但是绝大多数的城市,唉,那正处于完全没管理的地步。  我作为从先进设备城市回头出来的三个代表,到一些二三线城市去,傻乎乎的去回答人家环保局,噪音废气和夜间倒数施工怎么办申请啊?结果被人家拼命的取笑过好几回。

嘎嘎,我坚信这里也不会有人看完我这一段之后,拼命的取笑我,并且自鸣得意的说道:有这种申请吗?我这里没啊,我这里很非常简单啊,什么什么的,就和上面某些人自鸣得意的嘴脸,一样。9、质量监督、安全性监督  我为了把施工许可证这一节急忙做出来,早已写出得发脾气了。

但是没法子。程序是这么一步步回头过来的。施工许可证完了之后,我随意这么一想要,我靠,后面不告诉还有多少程序。

敲验线、白蚁预防、防雷、预测所画、预售、各专业竣工验收、项目备案竣工验收,仍然到交楼。这得写出杀我啊。

为什么我会忽然放这种神经写出这种东西呢?不明白自己啊不明白自己。兹牢骚百余字。谢谢各位。

  质量监督站和安全性监督站都是建设部门辖下机构。拿施工许可证之前,必需得去两个车站筹办审核申请。这两个车站的分工,我跟各位说老实话,我分不清楚。

在我看来,质量问题都是安全性问题。我就不明白为什么要做两个车站,分着管。譬如我沉箱没有按规定程序打,造成桩荷载不合格,这个究竟是安全性问题还是质量问题?我当真说不清楚。

总之两个机构都得只想的老是着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。

比如有些安全性问题的确跟建筑质量关系不大,譬如工人不戴着安全性头盔啦,物料堆满不按规定乱堆啦,这些。但在我看来,安监把质监吃,并成一个机构,没任何逻辑和操作者上的艰难。  在现实的操作者中,但凡牵涉到到检测的,就由质监筹办;不必须检测,一般用肉眼就能找到毛病的,就归属于安监的职责。

由于质监做检测,比如桩荷载检测、水泥检测,这些东西,都是收费项目,所以质监在管理上就没有那么的贤,为什么呢,因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软,云云。安监基本不收费,但是他们也能想到十分多的收费服务出来,譬如安全性生产培训,工人佩带五谷丰登智能卡下班,等等,总之各有各的门路啦。

  现在在有些城市,质量检测的功能早已开始市场化了,有资质的检测单位都能做到检测了。我见过最差的城市是广州。做到个桩检测的费用,只是周边城市的3分之1。

恩,在这里,为了防止有些人不懂,我说一句,输掉桩必需做到检测。检测合格了,才能做到主桥,之后往上辟。各位的,明白?  不过呢,绝大多数的城市,这个功能被质量监督站牢牢地的掌控着。这个也是建设部门的生财主道啊。

我要是局长我也不愿敲。嘿嘿10、施工招投标、监理报建    还是没写到施工许可证,写出杀我了,啊啊啊我为什么不会想起写出这个题材?我现在内心深处洪水泛滥着一写到施工许可证就太监丢弃的冲动啊。

    首先,我必需解释,按照我国现行招投标法,私营房地产公司(无国有经济成分),其房地产项目不必须做到建筑施工招投标,他们可以必要施作。但在某些大城市,譬如广州,无论什么企业施工,都必需做到招投标。

这是广州在管理上相当严重违背行政许可法的地方。我个人回应仍然所持十分不满的态度。在大多数城市,私营企业只要能获取私营企业证明,既可减免施工招投标申请。

啥是私营企业证明呢?去工商局打一张股东结构书就行了。    在必需要做到施工招投标的时候,我必需得说道,这个领域那是真为白不是骗白。白得让人毛骨悚然。

做施工的就没有几不得已鸟。我在此随意谈个故事哈。

施工企业必需把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去,一般还包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员,根据项目大小,配有的人员多少也有有所不同拒绝。

大家告诉一下就讫。有一次在广州,某企业城外一个标,另外一个不识相企业就想要进来,材料一打算,然后发现自己的技术人员过于了,于是立刻到建设局备案追加人员资料。本来这种追加技术人员备案觉得是非常简单的事情。

结果,连交件都交不进来。总之就是不法院。后来欲爹爹勒令奶奶给法院了,然后又因为其中一个人的身份证打印得不明晰,全部材料退件。

这个企业的老板气得难忍。到最后当然这个标是投不进来了。

我这里谈的还只是个小手段。暗地里啥招数都拿来出来。我个人不回避有些人为了迫别人解散投标不会用于黑社会的可能性。

    恩,监理招标的程序跟施工招标的程序及作法完全完全一致,我不多说道了。    监理报建是已完成这个监理免除招标或招标申请之后的事情,做到一个监理规划和监理细则,递建设部门审查一番,指出OK了,放一个监理审查意见。通过了就是下一步,施工许可证。    监理规划和监理细则,老实讲,在我个人的经验里面,我从没看见建设部门知道做到过审查。

在我个人的从业经验里面,我没有见过几个政府官员能看得懂的。11、施工许可证我怀著万分兴奋的心情,奠定了上面那5个字。

写完这段我就开始温柔,啦啦啦  施工许可证所须材料基本上是上面全部申请一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中,我根本没经历过能筹办楚上面所有的申请,再行申请施工许可证的。

在我与同行的交流中,我也从没见过老老实实的一步步已完成所有申请,忘了筹办施工许可申请的。要这样的话,意味著没有1年的时间出不来。不坚信的同学,请求走再行把前面10个大项看一遍,基本上每个大项里的每一个小项的工作日会多于20个。而且得一步一步来。

这是什么概念?这是卡死你的概念。随意哪个环节出有了任何问题,必要就GAMEOVER。  在改革研发之初,外资企业刚刚入中国的时候,有个知名的段子,说道是有个企业要做一个项目,前后垫了200多个章,事还没有办报。

最后撤资了,不腊了。上级政府恼怒,云云。  现在改革研发这么多年了,我们好到哪里去了吗?我们的办事流程便利吗?我们能方便快捷的为企业服务吗?  到了今时今日,还有什么企业责怪过政府管得太严,过于杀,审核环节过于简单吗?听得将近了。

为什么?因为大家统统都早已适应环境了这个游戏规则。大家早已在这个圈子中获得了某种均衡,达成协议了某项交易。

在这种情况下,改革办事流程,修改办事程序,反而不会妨碍办事效率。  我告诉我这么说道,不会有很多粪青几乎无法解读。我就这么告诉他你们:大家都早已把潜规则当作了规则。

这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中,在每一个环节中,都不存在利益分配,都不存在抗衡。这个系统在经过10多年的运做之后,它本身早已具备了生命力,意味著是牵一发而动全身。

  因此,我们常常可以看见,除了一些管理比较规范和严苛的大城市,很多的城市都可以在未发给施工许可证的情况下就干上了很多工作,譬如土方工程,一般都是先动的。这就是一种双方博弈论之后超过的均衡。哪怕是在这些管理比较规范的大城市,也有空子可以铁环,比如基坑支护可以先发一个分开的施工许可证,然后再行放地下室部分的施工许可证,再行放地上部分。

这么把一个项目拆分成很多部分均须。为什么?因为这是双方一起适应环境,相互让步的结果。

政府要是把企业都给玩死了,他们就没得玩游戏了。  之后的内容,大家就开始熟悉起来了:我们再一转入销售环节的各项申请了。啦啦啦,我开始温柔。

12插曲,来讲讲目前的宏观房地产调控恩,不妨说道一下,我名门是房地产管理部门。当年参予了十分多的房地产政策制订。

后来穷得敢,不得不下海至今。这也是我为什么能专门从事现在这个工作的原因之一啦。

    在谈预售和竣工验收这些东西之前,我想要再行讲讲现在的房地产调控政策。解读了这个,才能对销售方面的各项政策有一个明晰的理解。

对现在的调控,我的总体评价是:混蛋。    基本上,现在的中央层面的调控政策分为以下三个方面:    1、增加土地供给,削减地根这方面的政策十分的立杆闻影。

如果这里有国土部门的朋友,看见了认同大有动容。最近这3年以来,中央对地方的用地管制,一年比一年直言,采行的措施一年比一年毒。

当然,这里我们必需有个概念,用地量仅次于的产业,不是房地产,而是工业。特别是在是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积早已多达了全国所有城市市区建成区的总面积。

这是一个很可怕的概念。当然,在这种宏观性的抨击地方用地冲动的趋势下,房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量大幅增加是不争的事实了。

各位不必须和我争辩什么各大房地产公司储备了多少多少地,不足以做到多少多少年的研发,因此现在供地严重不足这种消息不精确,等等。这种新闻完全都是不当媒体的外行报导,连抹黑都没有用上个样子来。

只要想到现在各大房地产公司储备的那些地都在什么方位,基本上就可以辨别出来事情的真实性。有哪个地产公司手头上没有研发的地,不正处于偏僻得敢的远郊区但是又发神经拖着不研发的,我立马把这篇东西打印机出来吃。在另一个方面来说,房地产公司储备那些目前来说完全没研发价值的远郊土地,其几乎是寄希望于中国经济的身体健康平稳发展,城市逐步扩展,富足群体人数总量大大快速增长。这种心态只不过推倒感叹一种嘲讽。

唉    2、抨击出售市场需求    提升首付比例,削减银根,提升银行准备金率,掌控按揭贷款,都是这种考虑到。就是让老百姓没钱买房子。但是,这种政策不是获释和符合市场需求,它没解决问题任何问题,它只不过是将市场需求延后。我不明白为什么老百姓对这种政策起立热卖。

有一种很神秘的说明说道,这种政策的益处是:老百姓买了房子了,开发商薄弱的资金链就不会折断,开发商就不会自动降价了。我个人不对这种神秘的逻辑不予压制。

怕我的这个张贴沦落口水之争的场所。我只对客观效果不予评价。谢谢。    3、强制性容许房地产产品类型    这个很具体,就是那个90平方米以下的户型占到总建筑面积70%以上。

这个9070的政策被演唱得很响,好象很英明神武的样子。我个人没有明白过来这究竟有什么效果。户型自由选择几乎是市场化的东西。

我推敲着是不是这个政策有这么一个说明了的前提在:开发商蓄意辟大户型,以提供高额利润。但是,我暗,大户型或者小户型,在单价平稳的前提下,单方利润及总利润不会有任何差异吗?总建筑面积恒定,单价平稳,户型逆一下,导致影响无非是多几套房子或者较少几套房子,利润有区别吗?除非是有这样的逻辑前提:大户型的单价比小户型低。

但在我的个人职业经验里面,我是没有察觉过有这种情况。我的个人经验是反过来:小户型的单价一般都比大户型低一点点。本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。

我不告诉北京是不是与我的个人经验忽略。    我个人总结,房地产调控政策,就在上面这三样东西里面玩来玩去。会有别的什么新花样出来了。

这个效果,我就不多说道了。    接下来,之后谈流程吧。

啦啦啦13、放线、验线    这个就非常简单的说一说吧。图纸画出来之后,要把图纸上的建筑物在实地上实施一个明确的方位,这是个技术活,要测量,以定座标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门辖下的测绘院或类似于的测绘机构腊,不过有些繁盛城市也早已把这个工作半市场化了。

嘿嘿,又来一个半市场化。月放线的前提是发给了施工许可证。放线后,测绘院不会收到一份放线册。

    在工程提早施工,违章施工的场合,都必须做到通这个测绘院的工作。让他们提早来做到放线。

唉,又来一个做到通工作。    放线完,施工单位照着这个边角点施工,完了之后就做到验线。一看这个建筑的确是按图纸辟一起的,没有远超过边线,测绘院就出有验线册。

    这个验线工作跟日后的竣工验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样可供着,特别是在是在提早放线的场合。

14、预售许可证    再一说道到这个了。预售现在的管理早已较为严苛了。我所告诉的,在房地产早已沦为了一个产业的城市,预售许可都拒绝在网上办理,全程审批。

现在在预售上面做手脚的可能性更加小了。    预售许可最重要的条件是:高层建筑结构已完成3分之2,低层建筑结构封顶。

这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样:无论层数强弱,全部封顶才能借贷。因此现在高层建筑往往在已完成3分之2的结构,获得预售许可证之后,开发商在推盘时都不大力。因为这个时候,钱也不是很能缴获得,不能接到个2、3成,但是各项交易税费却要按足成在当年不予计算出来。

在解读了这个之后,也许我们对捂盘这种不道德,不会有更加深刻印象的了解吧。    现在筹办预售许可,都要做到价格审批。交易价格必需具体到套,单价必需明晰,在交易现场,也禁令再行做什么5000元/平方米起,这种骗人的玩意了。

但是,我必需要说,但是,政府没(也没权力)对房地产交易价格展开管制。在办理预售申请时所申报的价格,开发商可以几乎未予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做到预售许可的时候申报价格,必要就是2500元/平方米。

根本都是如此。随意你怎么审批。买的时候再不买5000买8000买10000多,没任何法律上或者行政上的责任。    在预售许可方面还有个有一点一说道的地方就是预测所画。

房管部门辖下的房屋测量部门,根据开发商获取的图纸,事前算数一个面积。这个叫预测所画。在完工之后,到实地测量,就是测算了。我们都告诉,面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。

这个对立是怎么来的呢?最关键的就是这个预测与测算之间的面积差异。导致这种差异的原因很多,比如施工不规范导致的面积误差,又或者之前在图纸计算出来上对公用部分的统计资料有误差,这些都有可能。但要说是开发商的蓄意导致的,我个人没见过。

开发商也没有这种能力或蓄意去蓄意做假,当然我个人不回避有些头被门垫了的开发商被某些运气极佳的人撞到到。嘿嘿。    现在为了防止这种纠纷,各大开发商都学乖了,开始花上相当大的精力在做到通房屋测量机构的工作上。

总之无论到时候测算面积是多少,房屋测量机构都再不按着当初的预测面积出有报告。    唉,又出来一个做到通工作。15、关于预售中的土地解押    昨天在写出预售的时候,关于土地解押的问题,我不是很不敢笔墨。

作为一个房地产从业人员,辩论这个话题,变得较为不适合。这个话题十分脆弱。这其中有无数的道道儿。

我个人对这一块的玄妙也不是很能解读。尽我的解读谈那么一点吧。

    再行从土地抵押想起。现在关于土地抵押的规则更加严苛了。

土地必需在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧绷施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载有建筑规模来确认和派发的。

在这方面,我坚信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必需办理抵押注册,这个是常识了。

不多说道了。    根据现在更加严苛的销售管理规则,办理预售许可证时,该地块无法有任何抵押。但是,我们都告诉一个事实就是:任何开发商都必定不会自由选择将土地抵押贷款。这就意味著开发商在办理预售许可证时面对着很相当严重的资金压力:要么还贷,要么替换抵押物,不然这个预售许可证就出不来了。

    还贷是完全不必考虑到的事情,替换抵押物?更为不有可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。

就算有的,也早已早已拿去抵押融资了,还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是:即不还贷,又不替换抵押物,又能解押,还要能办出预售许可证。

    我不告诉其他公司的融资及报建人员是怎么处置这种事情的。我只说道其中的两个办法(唉,我实在我好象在传授犯罪方法似的,靠)。现在绝大多数的城市,国土部门和房管部门都是分离出来的。在国土部门办理土地抵押注册,在房管部门办理预售许可证。

房管部门和国土部门之间是有很深刻印象的仇恨的。这两个部门意味著会主动向对方查找对方的注册资料的。在这些地方,再行做到通银行工作,较为合理的,能让双方的脸面都过得去的借口,是替换抵押物。替换抵押物的话,原抵押物要再行解押,再行将新的抵押物办理抵押注册。

这个解押和新的抵押中间,不会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查,都可以说明过去。

那么我们就利用这个悬空期吧。再行以替换抵押物的理由十分合理的将土地解押掉(有些人把银行的工作做到得很通的,连替换抵押物这样的理由都不必须去找,必要再行解押掉,唉,我个人敬佩之近于),然后拿着这个标明了已解押字样的土地证,急忙去房管部门,给他们看,啦啦啦,我的土地证早已解押了啦。

房管部门一看,哦,的确如此,于是缴材料筹办预售许可证了。只要他们一收材料,立马又把这个土地证新的送来入国土部门筹办抵押。筹办得慢的话,只必须悬空半个小时。

如果担忧房管部门还不会再行想到土地证的话,可以再行等个1天两天再行去国土部门筹办抵押,也讫。国土部门与房管部门分离出来,觉得是一项有无数空子可以钻的的制度啊。

    此外,在可以办理开建工程抵押的城市(这里解释一下,开建工程抵押不是每个城市都筹办得了。很多城市的房管部门不法院这种抵押登记手续),也可以试试,土地解押,替换成地面上的开建工程抵押。某种程度是利用悬空期来行事。这种方法在国土与房管拆分的地方也能用。

总之,办法都是人想要出来的。人有多大胆,地有多大产,在房地产行业,那得却是真理啊。16、规划、消防、人防、管线、质量等专项竣工验收,竣工验收备案,交楼  只不过,在说道了这许多之后,大家应当都明白了,到竣工验收阶段是怎么一其实了。

在做到了前面这许多的铺垫和协商工作,结识了那许多的人,一步一个脚印的,做了现在,如果还无法已完成现在的工作,就就感叹红混合了。  规划竣工验收主要是竣工验收各项规划指标否微克。

在封顶之后,完工之前,就可以做到这项竣工验收了。这项竣工验收的前提是做到验线,基本上验线可以通过,规划竣工验收的时候也会有过于大的困难。基本的过程如下:规划局的同志躺在车里看一下,哦,封顶了。

然后拿起验线册来想到,哦,没问题,数一数层数,哦,是这个层数,就回来该腊啥腊啥了。  消防、人防和管线竣工验收,都是由这几项专业的施工单位搞定。

也只有他们能搞定。开发商自己做到这几项竣工验收,认同通不过。

这也是开发商不肯触怒这三大专业的施工单位的主要原因。特别是在是消防和永久用电,这里面的道道和苦水啊,感叹推倒也推倒不完了。

我就谈个电的事情。在报装的时候,说定了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力较为大,扯了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。

竣工验收的时候到了,供电局无论如何都不愿供电了。说道这个三台的设计不合理,要变为四台。

这怎么得了啊?业主都要住进了,电都供不上。你要说这是谁的责任吧,这显然都说不清楚。而且还不肯在乎这个。

不得不之下,偷偷的给了双倍的电力施工款。  只要不触怒这几项专业的施工单位,竣工验收基本上都通过。但是,验收报告上认同不会尚存伏笔,基本上都是这么个读音:原则同意通过竣工验收,但如下问题必须更进一步排查:12345云云。

  质量竣工验收现在非常简单了。完工之后,施工单位、开发商、监理单位,合在一起整个验收报告出来就行了,然后转交质监站备案。这就已完成了。

现在监理公司意味著不肯触怒甲方,乃至在绝大多数的施工过程中,监理公司都没有人经常出现的,必要就是买个名字给甲方。甲方自己把监理的活给腊了。这是普遍现象。

到时候就负责管理签署盖章。  质量竣工验收和各专业竣工验收都已完成了,规划竣工验收也搞完了,就是最后的到建设局去做竣工验收备案。这个备案就没什么好多说道了。

  竣工验收备案已完成,是法定的月交楼条件。没这个竣工验收备案表格,业主可以拒绝接受收楼。我看见很多在未办理完工备案申请的楼盘就强制业主收楼的报导,仍然实在较为怪异。

我当真没有目睹见过这种事情。但是我国在这些问题上仍然不存在大量的不当媒体,所以我也不很注目这个事情。  物业管理这一块,我就不多说道了。各项申请基本上到这里就完结了。

17、结束语  首先得说道,我每天跑来跑去,回去鼓捣这个东西,我是真为写沮丧情绪了。觉得是想要太监丢弃这篇文的,但这么每天部分段,也再一给我写完了。

不过这个结尾很匆忙就是了。  这整个过程,也只不过是个大约,而已。事实上还有很多必须跟各个部门扯皮的事情,没有写进来。

譬如工程造价的支出报告的问题,腊过这个活的人认同告诉,和建设局甩这个支出单价是不是合理,都不告诉甩得多么艰辛。但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事。

  我最近这两年常常看见什么合作建房的倡议。我往往都博得冷笑。连专业房地产公司之间的合作,都完全没顺利个案的情况下,几十个彼此之间结识又缺少专业知识的人,能合作修建一栋可供自己居住于的楼?鹰派们不会和我说道,房地产公司之间的合作怎么就缺少顺利个案?我在这里可以具体告诉他你们,我没有见过。在漫长的施工、报建、融资、销售过程中,有无数次的台底交易和私下指使。

再行好的朋友也不会在这种气氛中开始相互猜忌并造成最后散伙。鹰派们又不会说道,我就规规矩矩的报建、施工,不融资,怎么会我还建不起一座楼吗?我可以很具体的告诉他你们:不有可能。这整个房地产开发流程,早已结为了铁幕,它具备强劲的生命力,不足以将不遵从这个秩序的任何人推开在门外。

你企图规范行事,真诚做人,你连总平面审查都得判1年,判消防又判一年,判施工图合议庭1年。这种事情我真为不是没有见过。

我目睹见过一个年长的民营企业家想要做房地产,从04年开始发给了规划要点,判总平面,判1年没审出来,规划要点届满了新的回来领有,合议庭总平面,判一年又没审出来,再行回来领有规划要点,但是总规恰好改为了,给他把土地功能改为教育用地。最后一无所获。连告都不告诉要去勒令谁。

我目睹见过这个身家过亿的民营企业家低贱着车站在规划局的一个小科员的办公台前,不受着训斥:你这个总平面图,地下室边界线和地上建筑的边界线,要用两种颜色阐释嘛,不然我怎么能看得明白?退回去给你新的改过自新再行来。  无论你们在各自的领域内是多么的杰出。

你们有可能是电子行业的巨子,是网络经济的领头人,引导了化工行业的风暴,只要你们企图转入地产行业,你们就要遵循这个行业的行规。任何企图转变现行房地产管理规则的人,都会受到血一样的教训。在这个行业里面,遵循规则比任何行业都要变得最重要。

  我有意于评价现在这个系统是不是合理,我早已离开了思维这个问题的岗位,竟然其他的管理者来思维吧。我只是想要说道:存活啊,它根本都不是一件更容易的事。

阿门。.。


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